2022年房地產市場行情走勢預判

第一季度數據出了，2021年以來，全國房地產均價出現明顯下跌。
去年初全國均價是1.1萬/m2，到今年一季度，跌到9600/m2。

而且，銷售額跌的比銷售面積快。
這也體現降價了。

2022年一季度同比降幅超過10%，這是什么水平。
2002年有一輪下跌，那時候是5%；
2008年金融危機，不過被四萬億大水托了，也就1-2%；
2012年有過一波，8%左右吧。
今年的下跌，是本世紀中國房地產的最大跌幅。
非常嚴峻。

不光住宅降了，我主要工作的板塊，商業地產（寫字樓、公寓、商鋪）價格也在下降。
下降額度逼近20%。
商業地產下跌，一方面是經濟不咋樣，企業都不怎么買寫字樓了，消費也下去了；
另一方面，這里面還涉及“摩天樓危機”。

今天開會，客戶還提起：為什么在經濟最差的時候，迎來了這么多寫字樓交樓，這寫字樓怎么租怎么賣啊。
這非常合理。
摩天樓危機指的是：一棟大高樓蓋起來的時候，往往就是經濟危機的時候。
因為超高層這種華而不實的東西，拿地的時候肯定是經濟繁榮期，等蓋起來，通常也就下行期了。
寫字樓群是一個道理。寫字樓集中交貨的時間，往往是經濟出現下行周期的時間點。
這時候導致寫字樓更不值錢。
這次經濟下行又疊加了疫情。

商業地產的不繁榮，會進一步疊加在住宅上（很好理解，經濟都不好了，就發不出獎金和工資，就沒有錢買住宅）。
以及，大家住宅都買不起，就更投資不起商業性質的公寓。
公寓價格下跌遠比住宅要明顯。
這種世道小面積剛需公寓風險真的很大，我建議想買的不如先租一陣子觀察觀察。
大平層公寓不一樣，那是另一個市場。

還出現了一個反直覺的現象：
進入2022，高房價省份成交面積在全國房地產成交面積占比明顯下跌了。
誒不對啊，原理上優質城市不應該是避險資產嘛，應該是小地方更加不買才對吧。

其實也是合理的，2020年下半年到2021年頭部城市漲了一大波。
北上廣深乃至重慶合肥西安都漲了。
明顯是放了一波水。頭部城市的購買力被消化了一波。
現在2022年了，水開始外溢到便宜的省份了。
還有一個因素，頭部城市及時限購限貸加碼，以及頭部城市被疫情影響嚴重。
昆明南寧不是頭部城市，疫情沒咋影響，反而銷售還行。

說這些都沒啥用，只是總結一下過去，屬于看后視鏡開車。
我斗膽預測一下未來。

我提過很多次的觀點：未來，房價不可能全國普漲或者普降。
不同城市、不同區塊，一定會出現劇烈分化。

如果只看全國均價，現在的均價已經回到了2020年上半年。
但，你自己看看你身邊，你市房價回到2020上半年了嘛？
我在廣州，公司旁邊的核心區完全沒有，而是有50%的漲幅。
但我發微博噴房價沒跌的時候，就有很多非一線城市的留言，說：真的跌了，老百姓日子并不好過。
這就是分化。

表面看均價不變，貴的還會更貴，差的還會更差。

如果你們把當地均價和當地漲跌做成一張散點圖。
你會發現，幾乎是成正比的。
在五千到一萬這個檔位，大部分城市都在跌。
而一旦城市均價超過一萬五，幾乎都在漲。

北京、上海、長三角、大灣區這些優質區域，幾乎都漲了。上海現在的房價和2020年末相比，漲了兩成。一線城市從2021年以來基本都有10%的漲幅。
與此同時，越便宜越跌，很多西部邊遠省份都跌了10%以上。
啊，我們東北的吉林也跌了超10%。

很多城市都開始約談開發商不讓惡意降價了，讓開發商尊重市場規律，但實際上你們那里降價就是市場規律。
比如我們東北吧，七普人口數據你們都看了，東三省全是人口凈流出的，我感覺東北也就沈陽房價還能支棱幾下，其他什么長春哈爾濱都有點危險。

所以未來的預測就是：
一線城市基本也就這樣了，深圳上海都出現小幅回暖，很可能這就是底部了。
為什么說頭部城市沒那么慘，去年出了個新政策：集中供地。
現在你再去看回集中供地的那些地，基本上都沒開發（沒錢了）。
現在供地不開工，就會影響兩年后的樓市，導致那時候房子沒那么多。
所以是沒那么差的。

而三線及以下城市，房產不是什么好東西。
這些地方的剛需你們不用著急，等等看吧。
我勸了我很多遼寧本溪老家的親戚放棄本溪去沈陽，以后養老也能用，希望他們能聽。

以及，同一城市，越是核心區，風險越小。
同一城市也分限購嚴不嚴格，比如廣州，增城從化就很松，你看是不是每次跌都先跌增城。
越是頭部城市，越是核心區域，越是優質小區，越是非剛需產品，越穩。
這時候你發現了，這不就是有錢人的房子嘛？
你說這么多，我們普通人也買不起啊。

當然了。
這就是非常差勁的地方，一漲就漲有錢人，一跌就跌剛需。
習慣了，還能咋地，對付著過吧。