為什么中國要在今天發展REITs？

首先，中國是擁有最多基礎設施的國家，現在我們擁有的基礎設施總量超過了78萬億元。按照財政部的數據，這些基礎設施里有9.6%在運營過程當中使用者是需要付費的。也就是說，全國存量基礎設施運營類資產的體量大概是7.5萬億。這筆資產，就是我們可以預估的中國基礎設施REITs的市場規模。7.5萬億這個數字跟邵宇在2021年的推算相似，邵宇認為中國REITs市場的規模在3-8萬億元之間。

其次，2022年的經濟工作的重點是穩增長，這就需要基礎設施建設去貢獻能量，但同樣在這個時間段里，我們的地方政府債務風險也需要花精力去防范和化解。那如果想要兼顧這兩件事，基礎設施REITs可能就是一種最優的解決方案。

所以在3月份的《政府工作報告》里，李克強總理專門提到說，政府要堅持過緊日子，節用裕民，要「盤活財政存量資金和閑置資產」。5月份國常會，李克強又一次提出，要盤活基礎設施等存量資產，而且明確提到了發行REITs這種盤活方式。
溫鐵軍教授一個觀點：中國應該把空間生態資源給貨幣化，來作為我們主權貨幣的錨，也就是價值抵押品。基于同樣的邏輯，中國七八萬億可以運營的基礎設施要是能夠盤活，通過REITs給證券化，那是不是也跟空間生態資源有類似的作用。
蔡昉教授的一個觀點：國內大循環的核心是形成統一大市場，「大」字很重要，它講的是全國應該做到一盤棋，而不是熱衷于搞地方保護主義，搞中小循環。

基礎設施REITs，也相當于在構建這樣一個統一大市場。
2022年3月，證監會又把REITs這事向前推了一步，發了一篇文章說，公募REITs下一階段的重點工作有兩個：一是正在研究制定基礎設施REITs的擴募規則；第二個是保障性租賃住房的公募REITs試點項目也要抓緊落地。

證監會的這個意見相當于在說：一個REITs基金受歡迎，就可以再次募資去投資和運營更多的資產項目，而不是只守著原來的金山寺和雷峰塔。